Banyak investor real estat telah mendengar tentang pertukaran 1031, teknik di mana properti yang dimiliki untuk investasi ditukarkan dengan properti "sejenis" sehingga menunda pajak keuntungan capitol sampai tahun pajak kemudian. Sementara investor suka dapat menunda pajak sampai tahun kemudian, banyak yang mengeluh bahwa mereka ingin cara menghilangkan pajak keuntungan modal sama sekali. Keluhan utama lain dari 1031'ers adalah bahwa hasil transaksi harus digunakan untuk segera memperoleh properti pengganti. Gagal menemukan properti yang cocok menyebabkan seluruh kesepakatan gagal dan membuat investor terbebani dengan tagihan pajak yang besar. Tidak keren. Solusinya: teknik alternatif, yang disebut pertukaran 351. Metode ini memungkinkan keduanya, penangguhan pajak dan fleksibilitas untuk menggunakan hasil transaksi yang menurut investor sesuai.

Berikut adalah cara kerjanya: Pertukaran 351 memungkinkan investor untuk menunda, dan mungkin menghilangkan, kewajiban capital gain pada penjualan real estat dengan bertukar judul ke properti untuk saham dalam perusahaan-c yang dibuat khusus untuk memperoleh real estat untuk tujuan dijual kembali . Tidak ada pajak capital gain yang dikenali ketika real estate berpindah ke c-corp dan c-corp membayar pendapatan biasa, bukan capital gain, pajak ketika properti itu akhirnya dijual. Terlebih lagi, hasil penjualan tidak perlu diinvestasikan kembali dalam real estat. Tidak seperti pertukaran 1031, uang tunai yang dihasilkan ketika c-corp akhirnya menjual real estat dapat dihabiskan untuk apa pun yang dapat diklasifikasikan sebagai "biasa dan perlu" untuk operasi bisnis real estat. Trik keren ya? Mari kita lihat di bawah tenda.

Inilah alasannya: Properti diizinkan untuk lulus dari investor bebas pajak capital gain karena Bagian 351 dari Internal Revenue Code. Ketentuan ini menyatakan bahwa "Tidak ada keuntungan atau kerugian yang harus diakui jika properti ditransfer ke perusahaan oleh satu atau beberapa orang semata-mata sebagai ganti saham di perusahaan tersebut dan segera setelah pertukaran orang atau orang tersebut memegang kendali. [at least 80% ownership] korporasi. "

Penjelasan tentang bagaimana, dan mengapa, c-corp dapat menjual properti bebas pajak capital gain adalah sedikit lebih terlibat. Umumnya, Anda akan memiliki keuntungan atau kerugian modal jika Anda menjual atau menukar aset modal. Hampir semua yang Anda miliki dan gunakan untuk tujuan pribadi atau investasi adalah aset modal kecuali bahwa properti yang dimiliki terutama untuk dijual kembali tidak dianggap sebagai aset modal. Publikasi IRS 538 memberi tahu kita bahwa "Persediaan dalam perdagangan, persediaan, dan properti lain yang Anda pegang terutama untuk dijual dalam perdagangan atau bisnis Anda bukanlah aset modal." C-corp yang akan Anda gunakan untuk membuang properti dalam pertukaran 351, diciptakan terutama untuk tujuan membeli real estat untuk dijual kembali yang berarti bahwa properti diperlakukan sebagai persediaan daripada aset modal. Pemahaman yang baik tentang konsep inventarisasi ini aset modal adalah kunci untuk menghargai manfaat dari pertukaran 351. Berikut beberapa contohnya:

• Apartemen bldg. disewa untuk pendapatan- Modal Aset

• Rumah yang dimiliki oleh pembangun untuk dijual ke publik- Inventaris

• Barang dagangan yang dimiliki oleh pengecer untuk dijual kembali akhirnya- Inventarisasi

• Rumah yang dimiliki oleh sirip untuk rehabilitasi & penjualan kembali Aset Modal

• Office bldg. dimiliki oleh dokter untuk menempatkan prakteknya – Capital Asset

Bagaimana dengan perpajakan atas penjualan inventaris? Saya senang Anda bertanya. Tidak seperti individu yang umumnya menerima pendapatan, membayar pajak, kemudian membayar biaya dari perbedaan; sebuah perusahaan menghasilkan pendapatan, memotong biaya, dan membayar pajak atas apa pun yang tersisa. Nama permainan ini memiliki sisa yang sedikit mungkin. C-corp memiliki manfaat dari beberapa metode yang terkenal dan sempurna dalam penanganan biaya yang tidak tersedia untuk individu atau jenis lain dari entitas bisnis. Ini termasuk hal-hal seperti rencana manfaat / kompensasi karyawan (di mana Anda adalah karyawan tentu saja), kendaraan, dan asuransi kesehatan, rencana pensiun, sewa ruang kantor ditambah biaya yang menyertainya seperti utilitas dan persediaan, dan tentu saja, untuk membeli lebih nyata real (untuk dijual kembali), yang juga akan diklasifikasikan sebagai inventaris, bukan aset modal

Bukankah Perusahaan-C terkena pajak berganda? Disinilah letak gosok … atau begitulah tampaknya. Subjek perpajakan ganda dilihat oleh banyak perencana dan penasihat sebagai kelemahan utama dengan menggunakan c-corp. Perpajakan ganda mulai dimainkan di mana laba setelah pajak dari C-Corporation didistribusikan kepada para pemegang saham sebagai dividen yang tidak dapat dikurangkan. Meskipun ini adalah kekhawatiran yang valid dalam teori, dalam prakteknya, itu benar-benar tidak boleh menyulitkan kebanyakan perusahaan kecil dengan penghasilan di bawah $ 5 juta karena banyak cara deduksi untuk menarik uang dari c-corp dan menghindari pajak berganda seperti:

• Program Kompensasi Karyawan

• Pembayaran Bunga (termasuk pinjaman yang mungkin Anda lakukan untuk entitas Anda)

• Pembayaran Sewa (termasuk kendaraan, peralatan, pesawat terbang dan real estate)

• Rencana Pensiun (untuk Anda dan keluarga Anda)

• Rencana Manfaat (termasuk Asuransi Jiwa dan Kesehatan)

• Pengembalian Pajak Tidak Kena Pajak kepada Anda untuk dana pribadi yang Anda kucurkan atas nama C-corporation Anda.

Ini tidak semuanya terbalik. Sekarang, mungkin Anda berkata, "Apa yang ditangkap?" Hasil tangkapannya adalah bahwa pertukaran 351 tidak tepat untuk semua orang. Banyak dari kita percaya bahwa investasi real estat adalah komitmen jangka panjang, seperti pernikahan, dibandingkan dengan perdagangan di pasar saham yang cenderung bersifat jangka pendek, seperti membawa pulang seseorang yang baru saja Anda temui di klub malam (menarik tetapi sering berisiko dan biasanya berumur pendek). Jika Anda termasuk dalam kategori jangka panjang, Anda cenderung mencari trade-up dalam real estat daripada cash-out. Dalam hal ini, pertukaran 1031 mungkin lebih sesuai dengan selera Anda. Masalah lainnya adalah biaya dan proses yang rumit untuk memulai dan mempertahankan perusahaan.

Sementara biaya dan prosedur pengaturan c-corp tidak terlalu memberatkan, ada sedikit formalitas. Membangun c-corp akan membutuhkan pengajuan dokumen-dokumen tertentu dengan Negara dan mematuhi beberapa legalitas. Akan ada biaya pengacara yang terlibat dalam mendapatkannya dari tanah serta biaya tahunan untuk menjaga kepatuhan. Karena biayanya, pertukaran 351 mungkin lebih baik bagi investor real estat yang lebih besar dibandingkan dengan orang yang menyewakan beberapa rumah.

Sinopsis akhir Pada akhirnya, pertukaran 351 mungkin merupakan pilihan bagus bagi investor yang mencari uang tunai dan menggunakan hasil untuk sesuatu selain membeli properti lain. Tapi jangan ambil kata saya untuk itu. Semua mogul real estat, dan mogul, harus berkonsultasi dengan pengacara pajak / real estate yang kompeten sebelum melakukan transaksi apa pun.

Tags: , , , , , , ,

Leave a Reply